Consulta de alquiler 2
Me gustaría saber cuál es el tiempo mínimo de antelación que tengo para informar al propetario de mi oficina que me voy. El contrato no está finalizado.
Existen dos estadios diferentes:
1)Finalización de contrato, refiriéndose al plazo de preaviso necesario para indicar al arrendador si procede a resolver el contrato en caso de que se haya fijado en el contrato la renovación automática del contrato de arrendamiento suscrito. Cabe reseñar que rige la libertad de pactos en los contratos de arrendamiento para uso diferente de vivienda, por lo que prevalecería el plazo señalado en el contrato. En caso de no existir plazo expreso fijado en el contrato lo habitual es que medie en preaviso mínimo de un mes.
2)Resolución anticipada y unilateral del contrato, como en el caso anterior, rige la libertad de pactos por lo que tendría que tenerse en cuenta lo previsto en el mismo. De no establecerse pacto expreso en el contrato de arrendamiento suscrito, para los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y los de vivienda con una duración pactada inferior a los cinco años o de 5 años, nada se contempla en la Ley de arrendamientos urbanos respecto de la posibilidad de las partes paradesistir unilateralmente del contrato y si no han pactado la posibilidaden el referido contrato son de aplicación las reglas generales (arts. 1258y 1124 C C) de las que se desprende que el arrendador puede compeleral arrendatario a que le siga pagando la renta en tanto no se cumple elplazo libremente estipulado, situación que puede perdurar en tanto ésteno expire, el arrendatario, no puede dejar sin efecto unilateralmente elplazo pactado que es Ley entre ambas partes contratantes (art. 1091 CC),es decir ante el incumplimiento por cualquiera de las partes dará derechoa quien hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de lopactado o la resolución del contrato (arts. 1124 y 1258 CC).
En virtud delo anterior, el inquilino puede compeler al arrendador a que le mantengaen el goce pacífico de la cosa arrendada y, a su vez, el arrendador puede compeler al inquilino a que siga pagando la renta en tanto no se cumpla el plazo libremente estipulado, incluso si el inquilino quiere devolver sin consentimiento del arrendador, la posesión de la vivienda. Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden alcanzar un acuerdo respecto a la indemnización a abonar por el arrendatario en caso de incumplimientodel plazo de vigencia pactado en el contrato de arrendamiento.En caso de no existir acuerdo entre las partes se aplicará lo previsto en elartículo 1124 del Código Civil. En este caso, si el arrendador eligiese resolverel contrato por incumplimiento del arrendatario (o si eligiese forzar alarrendatario a cumplir el arrendamiento, pero la obligación de hacer nopudiera imponerse al arrendatario por resultar imposible), el juez deberíafijar entonces los daños y perjuicios a favor del arrendador derivadosdel incumplimiento contractual.
Existen tres vertientes jurisprudenciales en cuanto a la indemnización a abonar por el arrendatario..
1. La más generalizada establece que la indemnización será equivalente a las rentas que se hubiesen devengado hasta el momento en el que el arrendador arriende de nuevo el local (o hubiera podido ser arrendado en condiciones normales si hubiese actuado de buena fe y diligentemente).
2. Aplicación analógica del artículo 11 de la LAU, que permite a las partes pactar, en sede de arrendamiento de vivienda, una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir.
3. Aplicación del régimen general de daños y perjuicios por incumplimiento contractual (artículos 1101 y 1124 del Código Civil, entre otros), en el que son los tribunales los que determinan los daños y perjuicios atendiendo a las circunstancias en cuestión.
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